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Nova lei não cumpriu objectivo de dinamizar o mercado do arrendamento PDF Versão para impressão Enviar por E-mail
Notícias

Filomena Lança

 

Com quase ano e meio no terreno, a reforma do arrendamento não cumpriu

ainda o seu grande objectivo, inscrito no preâmbulo e sublinhado pela

troika, de dinamizar o mercado. Por outras palavras, se é certo que cada

vez mais as pessoas optam por viver em casa arrendada, só uma pequena parte

dessa nova realidade se deve às novas regras. E esta a opinião dos vários

especialistas no mercado imobiliário consultados pelo Negócios e segundo os

quais continua a faltar um elemento fundamental: confiança suficiente dos

proprietários para arrendarem imóveis com rendas mais baixas e, também, com

riscos inferiores.

 

"Este ano o número de casas arrendadas terá aumentado ligeiramente, mas

isso não ficou a dever-se à reforma e sim às dificuldades das famílias na

obtenção de crédito. Não foi uma opção e devia ter sido", afirma Luís

Carvalho Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de

Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP).

 

Beatriz Rubio, líder da Remax em Portugal, concorda E acrescenta que "esta

está ainda longe de ser a lei perfeita", no sentido que não trouxe a

rapidez desejada "quando o senhorio tem um inquilino que não cumpre e quer

despejá-lo". Os despejos "que tanto se dizia que iam ser mais rápidos

[através do Balcão nacional do Arrendamento (BNA)], não o são e os

proprietários não têm ainda a confiança que precisavam". E aí, não tem

dúvidas, há mudanças a fazer.

 

Outra falha, diz Beatriz Rubio, é a ausência de seguros de arrendamento. A

nova lei prevê-os, mas nunca foram regulamentados e a especialista dá o

exemplo do mercado inglês, "que é um mercado totalmente de arrendamento e

que dá essa garantia de recuperar o dinheiro das rendas" em caso de

incumprimento.

 

Rendas ainda muito elevadas

 

Luís Menezes Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários,

faz um balanço um pouco mais optimista, afirmando que "voltaram a aparecer

escritos com anúncios nas janelas dos centros das cidades". Admite, no

entanto, que sem seguro e com as demoras no BNA, "as rendas continuam a

incorporar um factor de risco que faz com sejam elevadas".

 

Também Beatriz Rubio admite que "as rendas continuam um pouco elevadas". Há

muitas casas para arrendar, "mas acima dos mil euros, que não é o mercado

que tem potencial para subir", explica Luís Carvalho Lima "Onde há

potencial é abaixo dos 500 euros, na gama média e média baixa, e aí a

oferta continua a ser claramente inferior à procura", explica

 

Para os inquilinos, a lei só teve implicações ao nível das rendas antigas e

nesse caso foi para pior, afirma, por seu turno, Romão Lavadinho,

presidente da Associação de Inquilinos Lisbonenses (AIL). E a sua "grande

preocupação é o que acontecerá em 2019, quando se esgotar o período

transitório e os proprietários puderem definir qual o valor de renda que

querem aplicar".

 

Para já, não são de esperar alterações profundas à Lei. A Comissão de

Monitorização da Reforma deverá concluir o seu relatório antes do Verão e

propor mudanças, mas o ministro Jorge Moreira da Silva, que sucedeu a

Assunção Cristas na tutela desta pasta, também não se tem mostrado

disponível para ir além de simples "melhoramentos à Lei".

 

Reforma já fez disparar muitas rendas

 

Os inquilinos foram desde sempre os contestatários da reforma. O período

transitório e os tectos aos aumentos, dizem, não foram suficientes para

atenuar os efeitos e muitas famílias ficaram, mesmo assim, com rendas acima

das suas possibilidades. Por outro lado, houve aumentos elevados para

arrendatários com rendimentos já acima dos cinco salários mínimos e que

viram a factura da habitação disparar, isto porque, não havendo acordo, os

senhorios aplicaram o limite de um quinze avos do valor patrimonial do

prédio. Ora, com a avaliação geral feita entretanto pelo Fisco, estes

valores dispararam e uma casa de 200 mil euros, por exemplo, atinge logo

uma renda de 1.100 euros mensais.

 

GLOSSÁRIO

 

RENDAS ANTIGAS

 

São as de contratos anteriores a 1990 (1995 no caso do não comercial).

Correspondiam ao chamado regime vinculístico, em que a renovação automática

tornava eternos os contratos.

 

VALOR "FISCAL" DA CASA

 

É calculado de acordo com as regras do IMI. Serve de base a actualizações

quando os inquilinos não têm carências financeiras, mas são idosos ou

deficientes e não há acordo com os senhorios

 

RENDIMENTO CORRIGIDO

 

O rendimento anual bruto corrigido (RABC) é o rendimento do agregado

familiar corrigido pelo número de dependentes e serve para actualização de

rendas antigas quando os inquilinos declaram ter carências financeiras.

 

Há quatro despejos por dia e com muitos obstáculos

 

Até ao final de Março, haviam sido emitidos pelo Balcão nacional do

Arrendamento (BNA) L630 títulos de desocupação do locado, ou, por outras

palavras, tinham sido concretizados 1.630 despejos. Os números são do

Ministério da Justiça e, contas feitas, revelam que, desde a entrada em

vigor desta nova entidade, têm sido realizados em média quatro despejos por

dia

 

O BNA entrou em funcionamento a 8 de Janeiro de 2013 e era apontado como

uma peça essencial na reforma do arrendamento tal como foi acordada com a

troika. Com ele passaria a ser possível agilizar muito mais as acções de

despejo que, com a lei antiga, se arrastavam em tribunal por vezes durante

anos, fazendo com que os proprietários se retraíssem muito e optassem por

não pôr as suas casas no mercado do arrendamento.

 

No entanto, o BNA revelou-se mais burocrático do que era suposto e a

promessa de resolução de litígios em apenas três meses acabaria por não se

concretizar. Basta ver que o número de despejos é muito inferior ao número

de processos que deram entrada e que somaram 5.017. Deste conjunto, 3.651

foram recusados à cabeça, obrigando os proprietários que os subscreveram a

reformular os respectivos processos.

 

Comissão sugere mudanças

 

Um dos problemas que tem vindo a ser detectado pelos advogados tem a ver

com o facto de, para poderem aceder ao BNA, os senhorios terem de comprovar

o pagamento do imposto do selo relativo ao contrato. Isso é particularmente

difícil quando estão em causa contratos antigos, em que é praticamente

impossível fazer a prova. Por vezes, indicam alguns advogados contactados

pelo Negócios, é mesmo impossível apresentar o próprio contrato, o que

inviabiliza logo a acção. Esta é uma questão que já foi avaliada pela

Comissão de Monitorização da Reforma, que deverá propor algumas alterações

à lei neste aspecto.

 

Refira-se também que, apesar da desburocratização e simplificação, continua

a ser possível o inquilino contestar o despejo em tribunal e, apesar de aí

a acção ser considerada urgente, isso acaba por atrasar o despejo.

 

COMISSÃO DE MONITORIZAÇÃO

 

A COMISSÃO DE MONITORIZAÇÃO DA REFORMA TEM VINDO

 

A AVALIAR VÁRIAS PROPOSTAS DE ALTERAÇÃO À NOVA LEI

 

A Comissão de Monitorização da Reforma do Arrendamento, que inclui

representantes de inquilinos, proprietários, Governo e sector imobiliário,

vai apresentar, antes do Verão, um relatório com propostas de

aperfeiçoamento da Lei das Rendas. Algumas têm sido conhecidas:

 

CÁLCULO DO RENDIMENTO DOS INQUILINOS

 

Tem havido dificuldades devido à exigência da lei em que sempre que passa

um ano sobre a primeira actualização, os inquilinos voltem a fazer prova

dos rendimentos. Isso acontece muitas vezes quando as Finanças ainda não

liquidaram o IRS, o que dificulta todo o processo, pelo que deverá haver aí

uma mudança.

 

FISCALIZAÇÃO DOS VALORES

 

Outro problema detectado é a dificuldade em saber se os inquilinos prestam

informações verdadeiras às Finanças, nomeadamente sobre o número de pessoas

do agregado. A ideia é que possa haver aí um maior controlo.

 

DENÚNCIA PARA OBRAS DE FUNDO

 

Nestes casos os inquilinos podem ser despejados com uma indemnização

reduzida. A Comissão quer ter a certeza que estes casos se justificam

mesmo, o que implicará uma maior responsabilização das autarquias.

 

PERÍODO ALARGADO PARA MICRO-ENTIDADES

 

Foi uma das preocupações do relatório preparado para o não habitacional:

tentar que o período transitório para as empresas não seja de apenas cinco

anos, como agora.

 

O QUE MUDOU COM A NOVA LEI

 

AS GRANDES MUDANÇAS FORAM PARA OS CONTRATOS ANTIGOS, ANTERIORES A1990

 

LIBERALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTIGAS

 

A reforma trouxe um novo mecanismo de actualização das rendas antigas,

anteriores a 1990. Foi a medida mais polémica, até pelos problemas sociais

que levantou. Em causa estavam cerca de 255 mil famílias, segundo os

números dos Censos 2011, que assinaram os respectivos contratos nos anos

60, 70 e 80. As rendas estavam muito desactualizadas e, para se ter uma

ideia, em Lisboa, 56% das rendas eram em 2011 inferiores a 60 euros.

 

PROCESSO NEGOCIAL PARA A ACTUALIZAÇÃO

 

A regra geral, aplicável a todos os inquilinos, passou a assentar num

processo negociai que arranca com uma primeira proposta do senhorio, à qual

o inquilino deve responder, aceitando ou contrapropondo outro valor.

Havendo acordo, a renda aumenta de imediato. Não havendo - o cenário mais

frequente - o passo seguinte depende dos rendimentos e idade dos

inquilinos.

 

INQUILINOS COM MENOS RECURSOS

 

Para os inquilinos com um Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) inferior

a 2.829 euros (cinco salários mínimos nacionais) - a renda não poderá

ultrapassar 25% do rendimento bruto do agregado familiar (corrigido pelo

número de dependentes). Nos casos mais extremos, de rendimentos inferiores

a 500 euros, esse limite será de 10%. No entanto, ao fim de cinco anos o

contrato transita para o novo regime, a renda pode ser livremente

actualizada e, se não pagarem, os inquilinos poderão ser despejados. Não se

sabe ainda se e que respostas sociais serão dadas nessa altura

 

REGRAS PARA IDOSOS

 

Partindo do princípio que as pessoas mais velhas têm mais dificuldades em

encontrar alternativas para morar, acima dos 65 anos não pode haver

despejos. Isso significa que, mesmo que não tenham carências financeiras e

não cheguem a acordo com o senhorio, estes inquilinos também beneficiam de

um período transitório. Durante cinco anos, a renda não poderá exceder um

quinze avos do valor patrimonial do prédio. Depois disso, o contrato não

pode ser dissolvido, mas se o inquilino não puder pagar a nova renda pedida

pelo senhorio, arrisca-se a uma acção de despejo. O mesmo se aplica aos

arrendatários com mais de 60% de invalidez. A título de exemplo, para uma

casa que valha 150 mil euros, no período transitório a renda ultrapassará

os 800 euros.

 

CASOS DE LIBERALIZAÇÃO IMEDIATA

 

Se o inquilino não tiver carências financeiras, mais de 65 anos ou

deficiência superior a 60%, a liberalização é imediata e, ou há acordo

quanto à renda, ou terá de sair da casa num prazo médio de seis meses, com

uma indemnização equivalente a cinco anos do valor médio das rendas

sugeridas no processo negocial.

 

ARRENDAMENTOS COMERCIAIS

 

Para estes há também um período transitório de cinco anos, findos os quais

o contrato passa para o novo regime e terá a duração de dois anos. isso só

se aplicará às chamadas microentidades, com um volume de negócios líquido

até 500 mil euros, um balanço total do mesmo valor e com um número médio de

cinco empregados. Nesses anos, as rendas terão o limite de um quinze avos

do valor patrimonial tributário do imóvel.

 

CONTRATOS NOVOS MAIS FLEXÍVEIS

 

A lei passou a prever que os contratos podem ter a duração que as partes

quiserem e estabelece regras mais flexíveis para a sua dissolução. Assim, o

senhorio pode optar pela dissolução após dois meses de incumprimento ou

atraso no pagamento. No mês seguinte, e apenas uma vez durante o contrato,

o inquilino pode regularizar a situação. Assim, o despejo é possível ao fim

de três meses ou após novo atraso de dois meses. Além disso, se o inquilino

se atrasar por quatro vezes, seguidas ou intervaladas, no período de um ano

por oito dias a pagar a renda, pode ser despejado.

 

*Jornal de Negócios 2014.04.22*

 
 

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